Projekt nowelizacji zakłada wprowadzenie jednoznacznych sankcji wobec właścicieli lub użytkowników lokali, którzy odmawiają udostępnienia mieszkania na potrzeby kontroli instalacji i urządzeń. Grzywna w wysokości od 20 zł do 5000 zł będzie mogła zostać nałożona przez organy nadzoru budowlanego na wniosek zarządcy nieruchomości lub wspólnoty mieszkaniowej.
Choć obecne przepisy nakładają obowiązek umożliwienia przeprowadzenia kontroli, w praktyce brakowało skutecznych narzędzi do jego egzekwowania. W efekcie wiele przeglądów nie dochodziło do skutku, co stwarzało realne zagrożenie dla mieszkańców całych budynków.
Jakie instalacje podlegają kontroli?
Obowiązkowe przeglądy obejmują m.in. instalacje gazowe, przewody kominowe, wentylację, instalacje elektryczne oraz elementy konstrukcyjne budynków. Zgodnie z prawem budowlanym kontrole instalacji gazowych i przewodów kominowych powinny odbywać się co najmniej raz w roku.
Nadzór budowlany od lat podkreśla, iż brak dostępu do jednego lokalu uniemożliwia rzetelną ocenę bezpieczeństwa całej nieruchomości. Usterka w pojedynczym mieszkaniu może bowiem stanowić zagrożenie dla wszystkich lokatorów.
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wielokrotnie wskazywał, iż niesprawne instalacje gazowe oraz wadliwa wentylacja należą do najczęstszych przyczyn niebezpiecznych zdarzeń w budynkach wielorodzinnych. Każdego roku w Polsce dochodzi do kilkudziesięciu poważnych incydentów związanych z wybuchami gazu lub zatruciami tlenkiem węgla.
Administrator wejdzie do mieszkania – choćby siłowo
Projekt przewiduje także możliwość wejścia do lokalu bez zgody właściciela w sytuacjach zagrożenia sanitarnego, pożarowego lub konstrukcyjnego. Zarządca nieruchomości będzie mógł otworzyć mieszkanie siłowo, jednak wyłącznie w obecności policji, straży pożarnej lub innego uprawnionego organu.
Rozwiązanie to ma być stosowane w nagłych przypadkach, takich jak podejrzenie wycieku gazu, pożaru, zalania instalacji czy zagrożenia epidemiologicznego. Dotychczas zarządcy często nie mieli możliwości działania, choćby gdy z lokalu wydobywał się intensywny zapach wskazujący na niebezpieczeństwo.
Choć ustawa o własności lokali już teraz przewiduje obowiązek udostępnienia mieszkania w celu usunięcia awarii zagrażającej innym, brakowało precyzyjnych mechanizmów, które pozwalałyby gwałtownie wyegzekwować ten obowiązek.
Zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów
Planowana nowelizacja obejmuje przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz regulacje dotyczące nadzoru budowlanego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, iż celem zmian jest poprawa bezpieczeństwa mieszkańców i ochrona mienia wspólnego.
Problemy najczęściej dotyczą lokali w bardzo złym stanie technicznym, w których nie są wykonywane niezbędne naprawy instalacji. Dotyczy to także mieszkań opuszczonych, interwencyjnych lub zajmowanych przez osoby, które nie dbają o ich stan sanitarny, narażając sąsiadów na szkody.
Zarządcy od lat alarmowali, iż brak dostępu do pojedynczych lokali uniemożliwia im realizację obowiązków wynikających z prawa budowlanego. W skrajnych przypadkach prowadziło to do zalania kilku kondygnacji budynku lub poważnego zagrożenia wybuchem gazu.
Według danych Komendy Głównej Państwowej Straży Pożarnej w Polsce każdego roku dochodzi do ponad 100 tys. interwencji związanych z zagrożeniami w budynkach mieszkalnych. Znaczną część z nich stanowią zdarzenia związane z instalacjami technicznymi.
Koniec „dobrowolnych” przeglądów technicznych
Nowe przepisy mają wzmocnić obowiązek udostępniania mieszkań do okresowych kontroli technicznych, w szczególności kominiarskich, gazowych i elektrycznych. Przeglądy te są wymagane przez prawo, a ich brak może prowadzić do tragicznych konsekwencji.
Państwowa Straż Pożarna od lat zwraca uwagę, iż niesprawne przewody kominowe są jedną z głównych przyczyn zatruć tlenkiem węgla. Każdego roku w Polsce dochodzi do kilkuset takich zdarzeń, z których kilkadziesiąt kończy się śmiercią.
Projekt zakłada również skuteczniejsze egzekwowanie zaleceń po kontroli. jeżeli wykryte zostanie zagrożenie, właściciel lokalu będzie musiał je usunąć w wyznaczonym terminie. W przypadku braku reakcji możliwe będzie nałożenie sankcji administracyjnych.
Wzmocnienie roli zarządców i nadzoru budowlanego
Planowane zmiany istotnie zmienią relacje pomiędzy właścicielami mieszkań a zarządcami nieruchomości. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie zyskają realne narzędzia do egzekwowania obowiązków związanych z bezpieczeństwem budynków.
Nowelizacja ma również usprawnić działanie nadzoru budowlanego, który będzie mógł szybciej reagować na zgłoszenia dotyczące zagrożeń. Projekt trafił już do konsultacji publicznych, co oznacza, iż po zakończeniu procesu legislacyjnego nowe przepisy mogą wejść w życie w najbliższym czasie.
Zmiany wpisują się w szerszą politykę zwiększania bezpieczeństwa w budynkach mieszkalnych i ograniczania sytuacji, w których pojedynczy lokal stanowi zagrożenie dla całej nieruchomości.
